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近日，《昆明市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知（試行）》（下稱(chēng)《通知》）發(fā)布。2021年1月1日起，昆明將在五華、盤(pán)龍、西山、官渡、呈貢五區(qū)及三個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)（度假）區(qū)范圍內(nèi)，嚴(yán)格按照政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)款的原則，沿著“收、用、管”這條主線(xiàn)監(jiān)管商品房預(yù)售資金，以保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，進(jìn)一步構(gòu)建和完善全市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理制度體系。《通知》試行期2年。
無(wú)不良行為記錄開(kāi)發(fā)商
重點(diǎn)監(jiān)管資金比例可下調(diào)為25%
《通知》明確，按照專(zhuān)款專(zhuān)用原則，預(yù)售資金實(shí)行分階段、按比例動(dòng)態(tài)監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)管資金為項(xiàng)目預(yù)售總額的30%。其中，具有一級(jí)資質(zhì)且在昆明開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較好、無(wú)不良行為記錄的開(kāi)發(fā)商，所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管資金比例可下調(diào)為25%。在1年內(nèi)發(fā)生1次不良行為的，其新建、在建項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管資金比例上調(diào)為30%。
《通知》明確，開(kāi)發(fā)商首次申辦商品房預(yù)售許可后，經(jīng)提交開(kāi)發(fā)商、施工、監(jiān)理單位共同出具的節(jié)點(diǎn)證明材料，可申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金的40%。七層及以上建筑完成“建設(shè)層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點(diǎn)的，累計(jì)使用資金不得超過(guò)60%。完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收的，不得超過(guò)70%。完成竣工驗(yàn)收備案的，可申請(qǐng)使用剩余監(jiān)管資金，監(jiān)管銀行終止監(jiān)管。
商品房預(yù)售資金
應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶(hù)
而在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案前，開(kāi)發(fā)商只能用所申請(qǐng)資金支付本項(xiàng)目的工程款、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備等款項(xiàng)、法定稅費(fèi)和到期的銀行貸款?？稍陬A(yù)售資金中提取5%的辦公和管理支出。
商品房預(yù)售資金包括購(gòu)房者支付的定金、首付款、一次性付款，及按揭貸款在內(nèi)的后續(xù)付款等，應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)。
針對(duì)購(gòu)房人的按揭貸款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)授權(quán)按揭銀行在審批放款后10個(gè)工作日內(nèi)，將款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，否則商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)將自動(dòng)關(guān)閉該項(xiàng)目的網(wǎng)簽備案功能。針對(duì)購(gòu)房者直接支付的購(gòu)房款，經(jīng)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)確認(rèn)款項(xiàng)足額到賬后，進(jìn)行登記備案。如開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，同步解除對(duì)應(yīng)預(yù)售資金的監(jiān)管，由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人結(jié)算退款。
聲音
專(zhuān)家：普通購(gòu)房者獲益最大
昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈研究中心主任鄧曉盈認(rèn)為，新政開(kāi)創(chuàng)了昆明營(yíng)造房地產(chǎn)業(yè)新型營(yíng)商環(huán)境的先河。
昆明銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理梁彩霞認(rèn)為，新政實(shí)施，獲益最大的是普通購(gòu)房者。梁彩霞表示：“資金專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)款專(zhuān)用，可有效避免開(kāi)發(fā)商挪用原有項(xiàng)目款項(xiàng)去投拍新地或投資其他項(xiàng)目，從而影響現(xiàn)有項(xiàng)目。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，以前‘10個(gè)罐子9個(gè)蓋’不再可行，資金要更加充裕，再也不能拿商品房預(yù)售資金去拍地了?！?/p>
銀行：存款利好 監(jiān)管責(zé)任重大
昆明某商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，昆明實(shí)施新政后，對(duì)銀行既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。
他說(shuō)：“今年8月，昆明市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)試運(yùn)行。明年1月1日，駐昆銀行開(kāi)始協(xié)助住建部門(mén)擔(dān)起監(jiān)管大任。對(duì)于監(jiān)管銀行，有利于拉動(dòng)存款，因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目的預(yù)售資金動(dòng)輒上億元。”
昆明某銀行北京路支行副行長(zhǎng)則認(rèn)為，新政是昆明踐行“房住不炒”的有力舉措，這將加速房企洗牌。而駐昆銀行站在新的競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)上，將衍生新的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。同時(shí)，監(jiān)管銀行能實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)到開(kāi)發(fā)商的資金流向，將有效降低銀行的授信風(fēng)險(xiǎn)。
開(kāi)發(fā)商：頭部房企優(yōu)勢(shì)凸顯
一品牌房企云南區(qū)域總裁分析，開(kāi)發(fā)商的預(yù)售資金專(zhuān)款專(zhuān)用，項(xiàng)目預(yù)售總額25%至30%的資金被重點(diǎn)監(jiān)管，且按照工程進(jìn)度以40%、60%、70%的比例申請(qǐng)使用，這意味著開(kāi)發(fā)成本增高。頭部房企資金相對(duì)充裕，但小型房企資金鏈將面臨更大挑戰(zhàn)，頭部房企的優(yōu)勢(shì)將凸顯。
“對(duì)于部分央企而言，利好更明顯。因?yàn)榘凑詹糠盅肫蟮募瘓F(tuán)化資金歸集要求，預(yù)售資金到賬后需歸集到總部賬戶(hù)。新政實(shí)施后，預(yù)售資金可以留在昆明項(xiàng)目了?！彼f(shuō)。
購(gòu)房者：盼監(jiān)管落實(shí)到位
市民老宋說(shuō)：“新政的實(shí)施，讓開(kāi)發(fā)商專(zhuān)款專(zhuān)用，能有效保障咱們購(gòu)房者的權(quán)益。”老宋希望各監(jiān)管方真正實(shí)現(xiàn)信息互聯(lián)、互通、互享，將監(jiān)管落實(shí)到位、政策實(shí)施到位，讓老百姓買(mǎi)得放心、住得安心。（昆明日?qǐng)?bào) 記者彭詩(shī)淇）
